«Одноэтажная Беларусь». Когда начнут сбываться мечты белорусов о своих домах в пригороде?

О собственном доме мечтает большинство экономически активных белорусов. По тому, как плотно застроены пригороды, можно сделать вывод: мечту белорусы активно реализовывали. Но несколько лет назад государство решило не выдавать самые лакомые куски земли почти бесплатно. В Минском районе ситуация самая жесткая: тут наделы можно приобрести исключительно через аукционы. Спрос значительно превышает предложение, цены высокие. REALTY.TUT.BY попытался разобраться, что и кто лишает минчан мечты об «одноэтажном пригороде».

Что не так с картой?

На карте Минской области между первой и второй кольцевыми простираются рапсовые и кукурузные поля. Так выглядит пригород Минска.

Для сравнения — пригород Атланты.

Эти «завитушки» в лесах — одноэтажная Америка. Где у каждого жителя своя лужайка и парко-место.

Лет десять назад нашим гражданам подали американскую мечту как нечто близкое к реализации: будут выделяться большие участки под коттеджную застройку, государство обеспечит коммуникации. Выбираешь проект — и государственный застройщик строит тебе там дом. Под все это дают кредиты. Растет одноэтажный пригород, растет благосостояние, растет чувство собственного достоинства белорусов.

Пилотная застройка должна была развернуться в районе Кургана Славы. Но масштабного прорыва не произошло. Точечно выросли еще несколько закрытых коттеджных поселков для элиты, в районе Кургана Славы появилась небольшая типовая застройка с коммуникациями — деревушка айтишников «Сосновая».

Идея массово осчастливить белорусов так и не реализовалась.

Попытка номер два: государственная программа

Очередную попытку сдвинуть ситуацию с мертвой точки предприняло два года назад Минстройархитектуры, когда «сверху» стали говорить о сокращении жилищного строительства в стране. Утрату надежды построиться с государством нужно было компенсировать. В государственную программу «Строительство жилья на 2016 — 2020 годы» заложили реинкарнацию белорусской мечты: индустриальное частное строительство, выделение неэффективно используемых сельхозземель под частную застройку, создание минимально необходимой инженерно-транспортной инфраструктуры в районах индивидуальной застройки.

Мало того, рассматривается возможность не просто выделять участок под коттеджную застройку, но и строить для будущего жилья небольшую котельную, способную работать на местных видах топлива — это позволило бы экономить и жильцам, и стране.

Согласно документу (а его никто не отменял), в общем объеме ввода в эксплуатацию жилых домов к 2020 году не менее 40% должно приходиться на индивидуальные жилые дома.

Но — сейчас 2018 год. Прекрасная программа Минстройархитектуры так и не начала реализовываться.

Мы поинтересовались у министра строительства и архитектуры: почему? Почему земля по-прежнему недоступна народу?

— Если брать статистику, земельных участков предостаточно. Но люди хотят строить там, где они хотят, а не там, где предлагается, — говорит Анатолий Черный. — Если берем данные по областям, у них свободных, невостребованных участков множество, но людей интересуют земли либо поближе к областным центрам, либо в населенных пунктах, где они живут. А практически все областные центры ограничены — вокруг них сельхозземли высокой балльности. Мы просто зажаты в этих рамках. Да, выделяются участки где-то в районах под снос, где-то нарезаются улицы вокруг уже имеющихся поселков с «захватом» неэффективных земель, но это не тот объем, который нужен гражданам.
Земля сельхозугодий выделяется только по согласованию с президентом, и просто так ее транжирить никто не будет.

Да, проблема с землей давно тянется. Раньше в небольших лесных массивах можно было отвести землю, но сейчас и это под строгим контролем — потому что, действительно, нельзя лишать города зеленых островков.

— В этой хорошей госпрограмме есть и выделение ресурсов для строительства частного жилья: песка, леса, гравия по доступным ценам, рассрочка на отечественные стройматериалы. Но и этот пункт не выполняется.

— Все, что министерство было в силах сделать, мы делаем. Почему у нас такой «сдержанный» индекс СМР? Потому что он формируется из двух составляющих: рост заработной платы и рост стоимости строительных материалов. В этом году СМР вырос только за счет роста заработной платы. Никакого прироста по стоимости стройматериалов нет. Предприятия сдерживают стоимость — где-то рынок заставляет, где-то сами предприятия таким образом удерживают рынок (будет свое дорогое — придет импортное дешевле). Ну и по отдельным, стратегическим позициям держим цену директивно.

Но мы, например, не занимаемся лесом. Вопрос с дешевыми природными ресурсами не решается из-за экономической ситуации, в которой находятся предприятия, которые должны участвовать в этой хорошей программе. Думаю, 2018 год стабилизирует положение и в строительной отрасли. Сегодня мы думаем, как загрузить строителей, а завтра уже не будет хватать численности. Сегодня уже многие предприятия с портфелем заказов на год уже видят, что им нужно набрать от 200 до 500 человек. Строительство должно подниматься. Тогда и вернемся к этому вопросу. Кроме того, программа рассчитана до 2020 года включительно — так что есть еще время ее начать. Ее никто не сбрасывал со счетов.

И еще о реалиях

Оптимистично настроены госзастройщики. Недавно начальник отдела инженерной подготовки МАПИДа Михаил Рябцев рассказывал агентству «Минск-Новости»: «Наша стратегия — перейти к крупнопанельному жилью в индивидуальном исполнении, то есть создавать облик и внутреннее наполнение дома под конкретного заказчика, как это происходит в Европе. Там архитектор определяет концепцию здания, а домостроительный комбинат решает, как этот замысел воплотить в конкретных изделиях. Опыт показывает: единственно сложная задача для домов в крупнопанельном исполнении — изогнутые, плавные формы фасадов. По остальным технико-экономическим и потребительским характеристикам здания из сборного железобетона выгодно отличаются от других конструктивных схем».

Строительство частного дома — в теории — выход для семей со средним бюджетом. Дай гражданину кусок земли с коммуникациями и скромный кредит — семья за год вместе с МАПИдом (или другим застройщиком) поставит домик. А дальше будет выплачивать долг и обустраиваться всю оставшуюся жизнь, «делая кассу» банкам, производителям стройматериалов, техники и т.д. Видимо, эта мысль закладывалась в программу.

Но в ней же закладывалось и усиление финансирования инфраструктуры.

Это важный момент: с дорогами, электричеством, водой и в уже существующих районах застройки — беда. Если местные проезды граждане наловчились отсыпать самостоятельно, то средний срок ожидания электричества после выделения земли под застройку — 4 года, асфальта (пример — колодищанский полигон) — и того дольше.

Финансировать инфраструктуру могли бы банки, если бы долги потом перекладывались на домовладельцев. Банкиры уже давно присматривают варианты выделения кредитных ресурсов самым надежным заемщикам — а белорусские граждане, покупающие недвижимость, себя именно так и зарекомендовали. Но — нет механизмов, нет программ, нет земли.

Так что имеем то, что имеем. Мечту, которая объединяет граждан, застройщиков, банкиров, производителей стройматериалов и Минстройархитектуры.

Все эксперты приходят к одному выводу: мечта начнет сбываться, если президент (а только он отвечает за выделение земли) пересмотрит свое отношение к ценности сельхозземель у кольцевых дорог. И примет решение отдать часть полей под частное домостроение.